La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non.

L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option. Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu.

Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse.

Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire.

La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée.

Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier.

L'enregistrement coûte 125 €.

Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet. Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante.

Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente.

Son contenu doit être licite et certain, c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option.

La promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives.

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

• Adresse du bien

• Références cadastrales

• Description précise du bien : nature (maison, appartement...), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.

• Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)

• Existence d'une hypothèque, d'une servitude ou d’une mitoyenneté

• Mention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale

• Mentions sur l'état et la situation du bien (dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)

• Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriété

• Pour un logement en lotissement, cahier des charges, règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.

• Prix de vente et modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)

• Durée de validité de la promesse de vente

• Date limite de signature de l'acte de vente définitive

• Informations relatives aux conditions de la levée d’option (forme, délai, adresse de notification, preuve de la date de réception)

• Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation

• Montant de l’indemnité d’immobilisation

• Date de disponibilité du bien

• Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement.

La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).

La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.

La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.

La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).

En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.

Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur.

En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.

Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :

• Si la vente est réalisée, la somme versée est déduite du prix de vente du bien. Elle est considérée comme un acompte.

• Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas (par exemple, prêts non obtenus), la promesse devient caduque de sorte que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur.

• Si l'acquéreur renonce simplement à l'achat sans cause légitime (par exemple, faute du vendeur qui n’a pas fourni des documents essentiels, dissimulé une information déterminante ou vendu un bien non conforme à ce qui était prévu) ou non-réalisation d’une condition suspensive, la somme est conservée par le vendeur.

La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :

• Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement.

• Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé.

• Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties

• Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel

• Délai pour signer l’acte de vente après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.

L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.