Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.

Dès le 1er impayé de charges, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) de régler sa quote-part de charges.

Le syndic peut engager sa responsabilité s'il n'agit pas en cas d'impayé de charges.

Les frais de mise en demeure (y compris les frais du commissaire de justice) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Le copropriétaire défaillant a 30 jours pour payer les charges.

Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.

Par ailleurs, le copropriétaire défaillant peut être condamné à payer des dommages et intérêt pour réparer le préjudice causé au syndicat des copropriétaires.

Si l'impayé persiste, le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une tentative de règlement à l'amiable puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pourront être lancées à son encontre.

Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, le syndic doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.

Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.

Si le copropriétaire défaillant ne paie pas dans les 30 jours et après mise en demeure restée infructueuse, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Le syndic peut mettre en œuvre une procédure judiciaire accélérée (référé) pour obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant.

Le tribunal vérifie si les charges réclamées sont certaines, liquides et exigibles.

Si c'est le cas, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles :

• Impayé de charges au titre du budget prévisionnel

• Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel

• Cotisations du fonds de travaux

• Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l'assemblée générale

Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale permettant de saisir et vendre le lot de copropriété .

Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en demander l'annulation.

En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale lorsque le copropriétaire défaillant décide de vendre son lot. L'opposition à la vente est formée par le syndic. Elle permet d'obtenir le paiement des sommes dues sur le prix de vente.

Le syndic peut également recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.