Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.

Il existe 2 catégories de charges :

• Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes (par exemple, frais de gardiennage ou de conciergerie, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, primes d'assurance, ravalement).

  Ces charges peuvent être générales ou spéciales. Les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou sur une partie commune à jouissance privative.

• Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs (par exemple, frais de chauffage et d'eau chaude collective, frais d'eau froide, d'ascenseur, frais d'installation d'une antenne de télévision ou de réseau câblé, interphones, tapis d'escalier, système de sécurité).

C'est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories.

La répartition dépend de la nature des charges.

La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.

Répartition de principe

Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété. Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot.

Tous les copropriétaires doivent obligatoirement participer à ces charges, dites générales.

Répartition spéciale

Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.

C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :

• Des parties communes spéciales, ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétaires

• Ou une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.).

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.

Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.

Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.

Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.

Il s'agit notamment des frais suivants :

• Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque ou des actes des commissaires de justice

• Frais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une mutation ou de délivrance d'un document sur support papier)

• Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre)

• Astreintes, fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l'insalubrité, ou aux immeubles menaçant ruine.

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble.

Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales).

En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas.

Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire.

Les provisions sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif après approbation des comptes du syndicat de copropriétaires.

Les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).

À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.

En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.

Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :

• Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation.

• Changement d'usage de parties privatives (majorité absolue)

• Division de lots (majorité simple)

• Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).

La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.

Il est possible de contester devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une action en révision des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une action en nullité.

Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur quote-part de charges.

En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une compétence exclusive du syndic qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener.