Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend des loyers observés dans la commune du logement. Il est fixé par m2 de surface habitable.

La surface habitable à prendre en compte est égale au total de :

• La surface habitable

• Et de la moitié de la surface des annexes louées avec le logement, dans la limite de 8 m2.

Estimer le montant du nouveau loyer

Le nouveau loyer que vous proposez doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Si le logement est situé dans une commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, vous devez devez fournir au moins 6 loyers de référence. Dans une autre commune, vous devez fournir au moins 3 loyers de référence.

Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :

• Nom de la rue

• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)

• Qualité et époque de construction de l’immeuble

• Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

• Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

• Existence d’annexes éventuelles

• État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage

• Période de construction de l’immeuble

• Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire

• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de ou de  l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

Proposer le nouveau loyer au locataire

Vous devez proposer au locataire le nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail.

Vous devez lui adresser votre proposition de l'une des façons suivantes :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

• Acte de commissaire de justice

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice.

Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :

• Texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)

• Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas d’accord du locataire

Pour accepter le nouveau loyer, le locataire doit vous faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.

La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

En cas de refus du locataire

Pour refuser le nouveau loyer, le locataire peut vous faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Mais l’absence de réponse du locataire dans ce délai vaut refus.

Vous-même ou le locataire devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.

Pour saisir la CDC, il est possible d’utiliser ces modèles de document :

Modèle de document

Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer

Accéder au formulaire

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Modèle de document

Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer

Accéder au formulaire

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Si l’intervention de la CDC permet d’aboutir à un accord, le loyer peut être augmenté au renouvellement du bail.

La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant l'échéance du bail :

• Si le le juge soit saisi avant l'échéance du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer (son montant est éventuellement révisé).

• Si le juge est saisi avant l’échéance du bail, le juge fixe le montant du nouveau loyer. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur