Le propriétaire d'un logement loué vide peut augmenter le loyer en cours de bail dans certains cas seulement. D'une part, lorsque le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer. D'autre part, lorsqu’il fait des travaux à ses frais, il peut convenir avec le locataire d’une majoration exceptionnelle pour travaux d'amélioration, ou d’une contribution au partage des économies de charges pour travaux d’économies d’énergie. Nous vous expliquons.
À quelles conditions peut-on réviser un loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail d'habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
Attention
:
Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE),
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.
Attention
:
Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah , les règles de révision du loyer sont spécifiques.
Comment calculer la révision du loyer ?
L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
Montant actuel du loyer mensuel
IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple
:
Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025.
Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17.
Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68.
Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.
À savoir
:
Le résultat du calcul doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :
Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.
La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Exemple
:
Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2025, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 mars 2026.
Mais si le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2025, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.
Comment contester la révision du loyer ?
En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.
Le montant du litige est déterminant.
1. Mise en demeure (étape facultative)
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
2. Démarche amiable (étape obligatoire)
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),
Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),
Soit un médiateur civil (démarche payante).
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
3. Saisir le juge
En cas d'échec de la démarche amiable, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
1. Mise en demeure (étape facultative)
Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à l’agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances...).
Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle du loyer à l’aide de ce type de courrier :
2. Démarche amiable (étape facultative)
Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :
Soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite),
Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite),
Soit un médiateur civil (démarche payante).
3. Saisir le juge
Il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème.
Attention
:
Ces règles ne s'appliquent pas au logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah, ni au logement meublé.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d'amélioration faits aux frais du propriétaire, dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble.
Il peut s’agir de travaux apportant notamment :
Un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes (par exemple : ascenseur)
Une diminution des dépenses d'entretien et d'exploitation (par exemple : chaudière conforme aux normes les plus récentes),
Une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (par exemple : porte blindée, digicode)
Le propriétaire et le locataire conviennent du montant de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
Soit conformément à une clause déjà présente dans le bail
Soit par la signature d’un avenant
Attention
:
Majorer le loyer est interdit dans les cas suivants :
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE)
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
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Textes de référence
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
Révision annuelle et majoration exceptionnelle
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7-1
Augmentation non rétroactive
Majoration exceptionnelle
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 23-1
Contribution au partage des économies de charges
Services en ligne et formulaires
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Modèle de document
Simulateur
Formulaire
Formulaire
Où s'informer ?
Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :
Pour en savoir plus
- Révision annuelle des loyers
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Ministère chargé de l'environnement
- Réviser un loyer d’habitation
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
- Article 12 de l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé
Legifrance
- Annexe 1 de l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé
Legifrance
Et aussi
- Indice de référence des loyers (IRL)
Logement
- Loyer d'un logement social
Logement