La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur est le seul à s'engager fermement. Il signe une promesse unilatérale de vente. Certaines modalités de cette promesse différent selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.
Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?
Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager.
Le terrain peut être mis en vente à compter de la délivrance du permis d'aménager.
Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :
Consistance du terrain, surface de plancher constructible
Délimitation du terrain issue d'un bornage
Délai de livraison du terrain
Prix de vente
Mode de financement
Conditions suspensives de prêt
Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Diagnostics
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :
État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Documents obligatoires concernant le lotissement
Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
Règlement de lotissement
Statuts de l’association syndicale libre qui gèrera les espaces et équipements communs.
Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
À noter
:
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?
La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :
À savoir
:
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Est-il possible de se rétracter de la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?
La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :
L'acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 10 jours pour notifier sa rétractation au vendeur.
Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Attention
:
Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.
Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
À noter
:
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?
Avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie, le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente.
À noter
:
L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.
Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
La promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :
Consistance du terrain, surface de plancher constructible
Délimitation du terrain issue d'un bornage
Prix de vente
Mode de financement
Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Diagnostics
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :
État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Documents obligatoires concernant le lotissement
Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
Règlement de lotissement.
Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
À noter
:
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement et la notifier à l'acquéreur ?
La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :
À savoir
:
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Est-il possible de se rétracter de la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?
Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.
Quelles sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
À noter
:
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :
Périmètre d'un site patrimonial remarquable
Abords des monuments historiques
Site classé ou en instance de classement.
Si le projet de lotissement n'est pas soumis à cette autorisation, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division), il doit faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux.
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Textes de référence
Définition de la promesse unilatérale
Nullité d'un contrat
Enregistrement et rédaction d'une promesse de vente
Code de l'urbanisme : article L112-11
État des nuisances sonores aériennes
Code de l'urbanisme : article L115-4
Descriptif du terrain obligatoire dans la promesse de vente
Code de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14
Dispositions applicables aux lotissements
Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9
Prévention des risques de mouvement de terrain
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3
Rétractation - Protection de l'acquéreur
Services en ligne et formulaires
État des nuisances sonores aériennes
Formulaire
Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques
Outil de recherche
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