Le preneur doit respecter la procédure de contrôle des structures, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol.

Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle.

En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une autorisation préalable donnée par le préfet de région, soit en une déclaration préalable effectuée par l'exploitant.

En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures

Il existe 2 modalités de contrôle, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée :

• Autorisation préalable

  Les opérations suivantes nécessitent une autorisation préalable  :

  • Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles, lorsque la surface d'exploitation totale qui en résulte excède un seuil fixé par le Préfet de région

  • Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles ayant pour conséquence :

    • De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil fixé par le Préfet de région, ou de faire basculer cette superficie en-dessous de ce seuil

    • De priver une exploitation agricole d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s'il est reconstruit ou remplacé

  • Opérations d'installation, d'agrandissement et de réunion d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole :

    • Dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire

    • Ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant

    • Lorsque l'exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent un certain montant

  • Les agrandissements ou réunions d'exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l'exploitation du demandeur est supérieure à un maximum fixé par le Préfet de région

  • Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d'un seuil de production fixé par le Préfet de région

• Déclaration préalable

Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• La demande doit porter sur des biens agricoles reçus notamment par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus

• Le demandeur doit remplir les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire

• Les biens agricoles ne doivent pas être déjà loués

• Les biens agricoles doivent être détenus depuis au moins 9 ans par certains membres de la famille du demandeur (parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus)

Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures

La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de l'une des manières suivantes :

• Par téléprocédure via le site LOGICS

• Par courrier recommandé adressé à la DDT ou DDTM du lieu de l'exploitation

Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la fiche correspondante.

Le bail à ferme ordinaire est le type de bail rural le plus fréquent.

Le statut du fermage lui est appliqué en totalité, sans aucune exception. Les parties n'ont donc pas la possibilité de déroger aux règles concernant par exemple le droit au renouvellement ou le droit de préemption du preneur, ni à la règle imposant une durée minimum de 9 ans.

1- Durée minimum de 9 ans

Le bail à ferme ordinaire est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée est obligatoire lors de la signature du contrat de bail. Elle s'appliquera au contrat même si les parties ont prévu une durée inférieure, ou même s’il s’agit d’un bail verbal.

Cependant, cette durée obligatoire uniquement au stade de la conclusion du bail n'empêche pas les parties de mettre fin au contrat avant son terme, avant l'expiraton de cette durée de 9 ans, dans les cas prévus par la loi (par exemple en cas de résiliation du bail par l'une des parties).

2- Exceptions (durée plus courte)

La loi autorise cependant, pour certains baux soumis au statut du fermage (même partiellement), une durée inférieure à 9 ans dès la conclusion du contrat.

Il s'agit notamment des situations suivantes :

• Bail de petite parcelle : c'est un contrat de location de terres agricoles de petites surfaces soumis partiellement au statut du fermage. Lorsque les conditions sont réunies, les parties peuvent librement fixer la durée du bail (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail verbal de petite parcelle).

• Location annuelle renouvelable avant l'installation d'un descendant : cette location d'1 an renouvelable peut être consentie par un bailleur, dans l'attente de l'installation future d'un ou plusieurs de ses descendants. Les parties peuvent renouveler cette location dans la limite de 6 années maximum.

• Bail conclu dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire : dans cette hypothèse, les parties n'ont pas l'obligation de respecter une durée minimum de 9 ans.

• Certains baux conclus par une SAFER portant sur des terres ou bâtiments agricoles qu'un propriétaire a préalablement mis à sa disposition.

3- Point de départ de la durée du bail

La durée du bail commence dès la date d’entrée en jouissance prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur.

4- Fin anticipée du bail

En général, le bail à ferme prend fin à l'arrivée de son terme (9 ans). S'il est renouvelé, il s'agit alors d'un nouveau bail de même durée.

Il peut toutefois arriver qu'un bail à ferme conclu pour 9 ans prenne fin avant son terme, en raison d'un événement survenant en cours de bail. Cette fin anticipée est par exemple possible lorsque les parties font usage de leur droit de résiliation du bail, ou lorsque le bailleur exerce son droit de reprise des biens loués.

En savoir plus sur les hypothèses de fin anticipée du bail à ferme

Un bail à ferme conclu pour 9 ans peut prendre fin avant son terme . Cette fin anticipée peut survenir dans les cas suivants :

• En cas d'utilisation de son droit de résiliation du bail par l'une des parties. Les hypothèses de résiliation peuvent notamment être les suivantes :

  • Résiliation par le bailleur (propriétaire) en cas décès ou de faute du locataire

  • Résiliation par le bailleur en cas de changement de destination des lieux loués

  • Résiliation par le preneur en cas d'incapacité de travail ou de départ à la retraite du locataire

  • Résiliation par le preneur lorsqu'il a acheté une ferme qu'il compte exploiter lui-même

  • Résiliation lorsque le preneur et le bailleur sont d'accord pour mettre fin au bail avant son terme

• En cas de reprise des biens loués, par le propriétaire, avant la fin du bail. Il peut en effet exercer ce droit de reprise dans les cas suivants :

  • Reprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un membre de sa famille

  • Reprise en vue de l'exploitation d'une carrière

  • Reprise pour construire une maison d'habitation

Le loyer de ces terres nues et bâtiments d'exploitation peut s'exprimer de deux façons différentes :

• Il est en général fixé en monnaie (en euros) et doit être compris entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral. A l’intérieur de ces limites, le loyer est fixé librement, à l'amiable.

  Ces deux limites encadrant le loyer sont actualisées chaque année selon l’indice national des fermages publié par le ministère de l'agriculture avant le 1er octobre.

• Lorsque le bail concerne des terres nues (sans bâtiments) portant sur des cultures pérennes (comme les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles), le loyer peut être payé au moyen d'une quantité de denrées comprise entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral. Cette quantité est fixée dans le bail de façon définitive.