Le bail à ferme est un contrat de bail qui fait partie de la catégorie plus générale des baux ruraux. Cette catégorie de baux concerne l'organisation de l'exercice d'une activité agricole en milieu rural.

Un bail à ferme est conclu entre un propriétaire (bailleur) de terres ou bâtiments à usage agricole et un exploitant (ou aussi appelé preneur) qui en devient locataire.

C'est un bail rural particulier car il est soumis à un ensemble de règles obligatoires que l'on appelle le statut du fermage (ou statut du bail à ferme). Ces règles ont pour but de stabiliser la situation du preneur en créant un cadre protecteur pour son activité. Elles lui garantissent notamment une certaine durée d’exploitation, un encadrement du loyer ou encore un droit au renouvellement du bail.

Le bail à ferme est le type de bail rural le plus répandu.

Le statut du bail à ferme (ou statut du fermage) désigne l’ensemble de règles obligatoires auxquelles le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) ne peuvent pas renoncer lorsque ses conditions sont réunies. On dit alors que ce statut est d'ordre public.

Il existe 3 situations dans lesquelles le statut du fermage s'applique en totalité au contrat :

• Lorsque les 3 caractéristiques essentielles du statut du fermage sont présentes.

• Lorsque l'activité envisagée figure sur la liste des activités agricoles obligatoirement soumises au statut.

• Lorsque le contrat est assimilé par la loi à un bail à ferme obligatoirement soumis au statut.

Le statut du fermage est obligatoirement appliqué à un contrat lorsque celui-ci présente toutes les caractéristiques suivantes :

• Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole, c'est-à-dire des terres (ou parcelles), des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation.

• Exploitation de cet immeuble pour y exercer une activité agricole. Il s'agit des activités suivantes :

  • Maîtrise et exploitation d'un cycle biologique (ou même uniquement d’une seule étape de ce cycle) de caractère végétal ou animal. Cette activité inclut par exemple les activités d’élevage.

  • Activités qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation d'un cycle biologique. Cela correspond par exemple à la transformation et le conditionnement des produits de la ferme en fromages, confitures, charcuteries, à la commercialisation des produits de la ferme, ou à l’agrotourisme.

• Caractère onéreux du contrat. Le bail rural doit ainsi prévoir une contrepartie à la charge du preneur (locataire), c’est-à-dire, dans la quasi-totalité des cas, un loyer (qu’on appelle le fermage). Le montant de ce loyer est encadré par la loi.

Lorsque toutes les caractéristiques du statut du fermage sont réunies, les parties ne peuvent pas décider de l'écarter (on dit que ce statut est d’ordre public). Toute clause du bail contraire aux règles du statut est alors considérée comme non écrite et sans effets.

Bailleur et locataire ont parfois l'obligation de soumettre leur bail au statut du fermage uniquement en raison de la nature de l'activité exercée. Cela concerne les activités suivantes :

• Baux d'élevage hors sol et apicole

• Baux d'exploitation de marais salants

• Baux d'exploitation d'étangs et bassins d’élevage piscicole

• Baux d'établissements horticoles

• Baux de culture maraichère et champignonnière

• Certaines activités équestres (entretien et préparation des équidés, à l'exception des activités de spectacle)

Certains contrats sont assimilés par la loi à des baux à ferme, lorsqu'ils en présentent en réalité toutes les caractéristiques. Le statut du fermage leur est donc obligatoirement appliqué. Les contrats que la loi assimile à des baux à ferme sont les suivants :

• Vente d'herbe : un propriétaire vend l'herbe de son pré à un agriculteur qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural soumis au statut (Il en va autrement lorsque par exemple les ventes d'herbe interviennent de façon occasionnelle, sans régularité, et impliquent différents acquéreurs : dans ce cas il ne s'agit pas d'un bail rural car ses caractéristiques ne sont pas réunies).

  Plus généralement, cela concerne tous les contrats de cession exclusive de fruits : ce sont des contrats dans lesquels le propriétaire cède régulièrement la totalité des fruits de son exploitation à un acquéreur qui s'engage à les récolter. Ces contrats sont assimilés à des baux à ferme soumis au statut du fermage.

• Prise en pension d'animaux : un propriétaire de terres ou de bâtiments agricoles prend en garde, surveille, nourrit et soigne les animaux d'un tiers contre un paiement. Lorsque les obligations pesant en principe sur le propriétaire des terres ou bâtiments sont effectivement exécutées par le propriétaire des animaux (par exemple l'obligation d'entretenir le terrain, de réparer les clôtures, de tailler des haies...), alors le contrat est un bail rural obligatoirement soumis au statut du fermage.

Dans certains cas, bien que les conditions d'application du statut soient réunies, le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) peuvent en écarter certaines règles en principe obligatoires. Ainsi, une partie du contenu du bail peut être négociée plus librement entre eux.

Il arrive même parfois que l'application du statut soit très résiduelle et se limite à une seule règle.

Les baux partiellement soumis au statut du fermage sont les suivants :

Certains contrats sont totalement exclus du statut du bail à ferme, même s'ils en présentent toutes les caractéristiques.

Il s'agit notamment des contrats suivants :

• Location portant sur des forêts ou des biens relevant du domaine forestier.

• Location conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'une dépendance d'un immeuble à usage d'habitation. C'est par exemple le cas lorsque le propriétaire d'une parcelle de bois accolée à une maison conclut avec un tiers une convention d'entretien, et que ce tiers se contente uniquement d'entretenir sans jamais exploiter ou cultiver la parcelle.

• Convention d'occupation précaire (COP) permettant au preneur (exploitant) et son conjoint ou partenaire pacsé(e) de rester dans les lieux lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas été renouvelé.

• COP permettant d’exploiter les biens agricoles dépendant d’une succession lorsque cette succession fait l’objet d’une procédure judiciaire ou que le maintien dans l’indivision résulte d'une décision d’un juge.

• COP permettant l'exploitation temporaire d'un bien (parcelles de terres et/ou bâtiments) dont l'usage principal n'est pas agricole, ou dont l'usage agricole doit cesser.

• Mise à disposition de parcelles au profit d’une société, lorsque le bailleur (propriétaire) participe lui-même à l’exploitation au sein de cette société.

• Certains baux particuliers visés par la loi, notamment les baux emphytéotiques, les baux à complant, les baux à cheptel, les baux de chasse et de pêche, les locations de jardins d'agrément et d'intérêt familial, ou encore les conventions pluriannuelles d'exploitation agricole ou de pâturage.

• Bail conclu au profit d'un preneur qui n'est ni français ni ressortissant de l'Union européenne (UE) (il existe toutefois quelques exceptions dans lesquelles le statut du fermage peut s'appliquer).

Dans le cadre de ces différents contrats, l'exploitant ne peut pas bénéficier des droits attachés au statut du fermage. Il ne peut donc pas bénéficier par exemple d’un bail d'une durée minimum de 9 ans, de l'encadrement du loyer ou du droit au renouvellement du bail.

En savoir plus sur le preneur non ressortissant de l'Union européenne (UE) 

Quand le preneur (exploitant) n'est pas ressortissant de l'Union européenne (UE), le statut du fermage s'applique uniquement si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :

• Tous ses enfants sont de nationalité française.

• Son pays d'origine a passé avec la France une convention de réciprocité.

• La législation de son pays d'origine prévoit des avantages réciproques aux français qui s'y sont installés.

• Le bail est conclu avec d'autres preneurs (des copreneurs) dont l'un au moins est ressortissant de l'UE.

• Le bailleur et le preneur décident de soumettre le bail au statut du fermage, d'un commun accord.