Lorsqu'aucune des parties (c'est à dire ni le propriétaire ni le locataire) ne se manifeste, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial.

Par conséquent, les parties continuent d'appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite reconduction. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

Pour mettre fin à la tacite prolongation, il faut qu'un congé soit envoyé (par le propriétaire ou le locataire) par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) à tout moment mais au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par exemple, si le propriétaire envoie un congé le 4 avril 2021, l'effet de ce congé est reporté au 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 4 avril au 4 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil.

Dans le cas d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.

Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer (c'est-à-dire que le loyer sera fixé à la valeur locative)

Les parties peuvent décider de renouveler le contrat de bail commercial. Il s'agit alors d'un nouveau contrat venant s'appliquer après l'expiration du précédent et pouvant contenir des conditions nouvelles.

À la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial.

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

• Obligation d'être propriétaire du fonds de commerce

• Obligation d'être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan

• Exploitation du fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction

Lorsqu'une cession de droit au bail intervient au cours des 3 dernières années du contrat de bail commercial, l'acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement puisque la condition de l'exploitation effective du fonds de commerce pendant 3 ans n'est pas remplie. Dans ce cas, l'acquéreur qui souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial doit négocier avec le propriétaire pour que celui-ci renonce à se prévaloir de la durée d'exploitation effective des 3 années précédant l'expiration du bail.

En revanche, en cas de cession du fonds de commerce pendant la dernière période triennale du bail commercial, l'acquéreur peut bénéficier des années d'exercice de son prédécesseur pour le renouvellement du bail. 

À l'arrivée de l'échéance contractuelle, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, il faudra qu'il y ait délivrance obligatoire d'un acte, (le congé ou une demande de renouvellement) pour que le bail prenne fin, et que soit mis en œuvre le renouvellement du bail commercial.

En cas de désaccord sur l'application des règles du plafonnement du loyer du bail, et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture.

Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue en tant que juge des loyers.

Pour saisir le juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste la fixation du loyer doit déposer son mémoire auprès du greffe du tribunal compétent. Le greffe indique la date à laquelle l'autre partie sera assignée.

Par conséquent, le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe.