Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit en principe payer au locataire une indemnité d'éviction. Elle permet de compenser le préjudice du locataire qui est obligé de quitter les lieux.

En revanche, dans certains cas, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à verser au locataire une indemnité d'éviction. Il s'agit des situations suivantes :

• Comportement grave du locataire. On parle alors de motifs graves et légitimes. C'est le cas lorsque le locataire ne paye pas le loyer ou lorsqu'il cesse d'exploiter le fonds loué.

• Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement

• Démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste

• Reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial

L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée au locataire qui doit quitter les lieux.

Elle est évaluée en fonction du dommage subi. Elle doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail.

Les éléments à prendre en considération pour l'évaluation de l'indemnité sont les suivants :

• Valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession

• Frais normaux de déménagement et de réinstallation

• Frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (par exemple, frais de négociation d'un nouveau bail, montant de la commission due à un intermédiaire).

L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale. Il s'agit soit d'une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé.

Dans de nombreux cas, des indemnités accessoires sont versées en plus de cette indemnité principale.

Qui fixe l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction peut être fixée à l'amiable entre les parties.

En pratique, elle est le plus souvent fixée par un expert professionnel.

En l'absence d'accord, les parties peuvent demander au tribunal judiciaire d'en fixer le montant. Le juge se prononce alors sur l'importance des préjudices que l'indemnité d'éviction doit réparer.

À quel moment l'indemnité d'éviction est-elle évaluée ?

Le montant de l'indemnité d'éviction doit être apprécié au moment le plus proche de la réalisation du préjudice.

L'indemnité est évaluée à la date du départ du locataire ou lorsque le locataire est maintenu dans les lieux, à la date de la décision des juges qui a fixé l'indemnité.