Le locataire (appelé preneur) peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). Il peut aussi demander la résiliation à tout moment dans certains cas. De son côté, le propriétaire (appelé bailleur) peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou à la fin de chaque période triennale dans des situations très particulières (reconstruction immeuble, reprise d'un local d'habitation). La résiliation à l'amiable est également possible.
Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier.
Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :
Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Soit par lettre recommandée avec avis de réception.
Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.
Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.
Exemple
:
L'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars.
Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de bail suivants :
Baux de plus de 9 ans ( par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme )
Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
Baux de locaux de stockage (c'est à dire les entrepôts).
Le bail commercial peut être résilié sans attendre l'échéance de la période triennale dans certains cas.
Le locataire qui est soit commerçant, soit gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail, soit associé unique d'une EURL peut résilier le bail à tout moment s'il se trouve dans l'une des situations suivantes :
Il a demandé ses droits à la retraite.
Il bénéficie d'une pension d'invalidité.
Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au propriétaire.
Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié sauf si une clause du contrat le prévoit. Le bail est transmis aux héritiers qui ont la possibilité de résilier le bail sans attendre l'échéance triennale.
Attention
:
les dirigeants de SA et de SAS ne peuvent pas résilier le bail avant l'échéance triennale puisqu'ils ne sont ni commerçant, ni gérant majoritaire de SARL, ni associé unique d'EURL.
Le propriétaire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, l'exercice d'une nouvelle activité ou la sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire).
Dans cette hypothèse, le bailleur a 2 possibilités :
ll peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (on parle de résolution judiciaire).
Il peut utiliser la clause résolutoire du bail commercial qui prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.
La clause résolutoire est une clause insérée dans le contrat qui prévoit que l'inexécution d'une obligation précisée entraîne la résiliation du bail.
Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.
Le commandement doit mentionner les éléments suivants :
Agissements reprochés au locataire (par exemple, l'exercice d'une activité sans autorisation du propriétaire)
Commandement à cesser le non-respect du bail
Mention d'un délai d'1 mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.
Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.
En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.
À savoir
:
Dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.
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Textes de référence
Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1
Résiliation du bail commercial
Code de commerce : article R145-38
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