Le locataire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris un bail mobilité) doit-il assurer son logement ? Le locataire a l'obligation de souscrire un contrat d'assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, c'est-à-dire au moins les risques incendie, dégât des eaux, explosion. S'il ne le fait pas, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut soit résilier le bail, soit prendre une assurance pour le compte du locataire (et se faire rembourser). Nous vous présentons les informations à connaître.
Quel contrat d'assurance habitation souscrire quand on est locataire ?
En tant que locataire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris un bail mobilité), vous avez l'obligation de souscrire un contrat d'assurance habitation et de fournir l'attestation de votre contrat d'assurance au propriétaire (ou à l'agence immobilière) aux moments suivants :
Lorsque le propriétaire (ou l'agence immobilière) vous remet les clefs du logement
Une fois par an, à la demande du propriétaire (ou de l'agence immobilière).
Attention
:
Si vous ne le faites pas, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir de résilier votre bail ou de prendre une assurance risques locatifs pour votre compte.
Pour le locataire d'un bail d'habitation (ou un bail mobilité), seule la garantie des risques locatifs est obligatoire. La garantie des risques locatifs concerne les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.
Attention, cette garantie ne concerne que les dommages causés au logement loué. Elle ne couvre pas les dommages qui pourraient être causés aux voisins, si le sinistre s'étend au-delà du logement loué. Pour couvrir ces dommages, vous devez souscrire la garantie recours des voisins et des tiers. Cette garantie est facultative.
La garantie des risques locatifs ne couvre pas non plus vos biens personnels, qui pourraient être endommagés lors d'un sinistre. Pour garantir vos biens, vous devez souscrire une assurance complémentaire, couramment nommée multirisques habitation. Cette assurance est facultative.
Quelles conséquences pour le locataire qui n'assure pas le logement loué ?
Si vous ne fournissez pas votre attestation d'assurance risques locatifs lorsque le propriétaire (ou l'agence immobilière) vous la demande, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir, soit de résilier votre bail, soit de prendre une assurance risques locatifs pour votre compte.
Votre bail peut ou non contenir une clause résolutoire pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit charger un commissaire de justice (anciennement commandement d'huissier de justice) de vous assigner devant le tribunal, pour demander au juge des contentieux de la protection de résilier votre bail et d'ordonner votre expulsion du logement.
À savoir
:
Avant de vous assigner devant le tribunal, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut vous envoyer une mise en demeure de respecter votre obligation de prendre une assurance "risques locatifs", mais il n'y est pas obligé.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit vous envoyer un courrier recommandé avec avis de réception vous indiquant son intention de prendre une assurance "risques locatifs", pour votre compte.
À savoir
:
Lorsque le propriétaire (ou l'agence immobilière) envoie ce courrier, il ne peut plus demander la résiliation du bail pour absence d'assurance, même si votre bail contient une clause résolutoire.
Après avoir reçu ce courrier, vous avez 1 mois pour prendre une assurance "risques locatifs".
Après ce délai d'un mois, si vous n'avez pris d'assurance, le propriétaire peut en prendre une pour votre compte.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit alors vous remettre une copie du contrat d'assurance lors de sa souscription et à chaque renouvellement.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) paie la prime d'assurance annuelle facturée par l'assureur. Mais vous devez le rembourser de cette somme, que le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut augmenter d'au maximum 10 %. Vous devez lui rembourser le total par 1/12eà chaque paiement du loyer mensuel.
Exemple
:
Le propriétaire a payé une prime d'assurance annuelle de 200 €.
Le propriétaire majore cette somme de 10 %.
Vous lui devez au total : 200 € x1,10 = 220 €.
Chaque mois, vous devez lui rembourser : 220 €/12 = 18,33 €.
Le montant total à rembourser doit être inscrit sur l'avis d'échéance et sur la quittance de loyer.
Vous pouvez mettre fin à l'assurance prise pour votre compte par le propriétaire (ou l'agence immobilière). Pour cela, vous devez prendre une assurance "risques locatifs" et lui remettre l'attestation d'assurance. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit résilier son assurance le plus rapidement possible. Vous devez lui rembourser la fraction de la prime exigée par l'assureur jusqu'à la résiliation.
Lorsque vous quittez définitivement le logement avant la fin du contrat d'assurance, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit le résilier le plus rapidement possible. Vous devez lui rembourser la fraction de la prime exigée par l'assureur jusqu'à la résiliation du contrat.
Quels risques doit couvrir l'assurance habitation du locataire ?
Le locataire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris un bail mobilité) a l'obligation de souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement loué.
Il doit vous en fournir l'attestation aux moments suivants :
Lorsque vous lui remettez les clefs du logement
Une fois par an, à votre demande.
Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire. La garantie des risques locatifs concerne les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Cette garantie ne concerne que les dommages causés au logement loué. Elle ne couvre pas les dommages qui pourraient être causés aux voisins, si le sinistre s'étend au-delà du logement loué.
Que faire si le locataire ne souscrit pas d'assurance des risques locatifs ?
Si le locataire ne vous transmet d'attestation d'assurance risques locatifs, vous pouvez choisir l'une des possibilités suivantes :
Soit résilier le bail
Soit prendre une assurance "risques locatifs" pour le compte du locataire. Dans ce cas, vous perdez la possibilité de résilier le bail pour absence d'assurance du locataire, même si le bail contient une clause résolutoire.
Comment résilier le bail d'habitation pour défaut d'assurance des risques locatifs ?
Selon que le bail contient ou non une clause résolutoire pour absence d'assurance "risques locatifs" du locataire, les règles à respecter sont différentes :
Vous devez charger un commissaire de justice (anciennement commandement d'huissier de justice) de délivrer au locataire un commandement lui indiquant qu'il doit prendre une assurance "risques locatifs".
Un mois après la délivrance du commandement, si le locataire ne vous a pas remis une attestation d'assurance, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Vous pouvez lui demander de constater que le bail est résilié et d'ordonner l'expulsion du locataire.
À savoir
:
Vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection en référé.
Vous pouvez demander au juge des contentieux de la protection la résiliation du bail et l'expulsion du locataire du logement.
Pour cela, vous devez charger un commissaire de justice (anciennement commandement d'huissier de justice) de délivrer au locataire une assignation devant le tribunal dont dépend le logement loué.
À savoir
:
Vous pouvez préalablement envoyer au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements, mais vous n'y êtes pas obligé.
Comment prendre l'assurance risques locatifs pour le compte du locataire ?
Lorsque le locataire ne prend pas d'assurance "risques locatifs", vous pouvez le faire pour son compte.
Vous devez d'abord envoyer au locataire un courrier recommandé avec avis de réception. Dans ce courrier, vous devez indiquer votre intention de prendre pour son compte une assurance couvrant les risques locatifs. Les risques locatifs sont les dommages causés au logement par un incendie, un dégât des eaux ou une explosion.
Attention
:
En envoyant ce courrier, vous perdez la possibilité de résilier le bail pour absence d'assurance du locataire, même si le bail contient une clause résolutoire.
Le locataire a 1 mois pour prendre une assurance "risques locatifs".
Si après ce délai, il ne vous a pas remis d'attestation d'assurance, vous pouvez prendre une assurance " risques locatifs" pour son compte.
À savoir
:
Vous devez remettre au locataire une copie du contrat d'assurance lors de sa souscription et à chaque renouvellement.
Vous devez payer la prime d'assurance facturée par l'assureur, mais le locataire doit vous rembourser.
Vous pouvez majorer ce montant d'au maximum 10 %.
Le locataire doit vous rembourser le montant total par 1/12e à chaque paiement mensuel du loyer.
Exemple
:
Vous avez payé une prime d'assurance annuelle de 200 €.
Vous décidez de majorer cette somme de 10 %.
Le locataire doit vous rembourser le montant total de : 200 €x 1,10 = 220 €.
Chaque mois, le locataire doit vous verser : 220 €/ 12 = 18,33 €.
Le montant total que le locataire doit vous rembourser doit être inscrit sur l'avis d'échéance et sur la quittance de loyer.
Vous devez résilier le plus rapidement possible l'assurance que vous avez prise pour le compte du locataire, aux moments suivants :
Lorsque le locataire vous remet une attestation d'assurance "risques locatifs"
Ou lorsqu'il quitte définitivement le logement avant la fin contrat d'assurance que vous avez signé.
Le locataire doit vous rembourser la fraction de la prime exigée par l'assureur jusqu'à la résiliation du contrat.
Attention
:
Les règles sont différentes en cas de location d'un meublé de tourisme ou d'un logement de fonction.
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Textes de référence
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
Bail d'habitation d'un logement vide
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-3
Bail d'habitation d'un logement meublé
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-12
Bail mobilité
Où s'informer ?
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Pour en savoir plus
- Dans le cadre d'un contrat de location et d'un contrat de sous-location, qui du locataire ou du sous-locataire doit s'assurer contre les risques locatifs ?
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- Assurance habitation : rappel de quelques principes
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- Dans le cadre d'un contrat de location et d'un contrat de sous-location, qui du locataire ou du sous-locataire doit s'assurer contre les risques locatifs ?
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Et aussi
- Assurance habitation : souscription du contrat
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- Assurance du locataire : assurances complémentaires facultatives
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- Assurance habitation : résiliation du contrat
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